Qué incluye
- Hipoteca con sistema francés.
- Costes del propietario sobre el valor de la vivienda.
- Revalorización, inflación del alquiler y rentabilidad compuesta.
- Capital pendiente y coste de venta.
FINANZAS · VIVIENDA
Simulación mensual¿Comprar o alquilar?
Compara el patrimonio final de ambas opciones mes a mes. Todos los supuestos importantes son editables.
DOS ESCENARIOS
Patrimonio final comparable
El escenario de alquiler invierte la entrada, los gastos evitados y cada diferencia mensual. El escenario de compra descuenta deuda y coste de venta del valor futuro de la vivienda.
Los precios iniciales son supuestos editables para hacer una estimación, no ofertas ni tarifas garantizadas. Usa el precio de tu proveedor y comprueba si incluye IVA, transporte, preparación y mano de obra.
Qué no incluye
Fiscalidad de inversiones, deducciones, mudanzas, seguros vinculados ni el valor personal de la estabilidad y la flexibilidad.
Preguntas frecuentes
¿Por qué cambia tanto al variar la rentabilidad?
Porque la entrada y las diferencias mensuales se capitalizan durante muchos años. Prueba escenarios prudente, central y exigente.
¿Un resultado positivo significa que debo comprar?
No. Es una comparación financiera bajo tus supuestos, no una recomendación ni una predicción del mercado.
GUÍA PRÁCTICA
Antes de empezar
Comprar construye patrimonio, pero exige entrada, impuestos y muchos años para repartir los gastos iniciales.
Alquilar ofrece flexibilidad y permite invertir el capital que no se inmoviliza.
Esta comparación reúne ambas decisiones en un mismo horizonte y evita el atajo de enfrentar alquiler con cuota.
Revisado por CasaCalculaActualizado: 5 de septiembre de 2026
Cómo utilizar esta calculadora con criterio profesional
Paso 1: Define viviendas realmente comparables
Usa alquiler y precio de compra de inmuebles similares por zona, tamaño y estado.
Paso 2: Introduce todos los costes de entrada
Añade impuestos, gastos de compra y capital inicial; no compares únicamente renta y cuota.
Paso 3: Fija un horizonte realista
Calcula cuánto tiempo esperas permanecer y qué coste tendría vender antes de lo previsto.
Paso 4: Somete los supuestos a cambios
Prueba menor revalorización, más mantenimiento, distinta subida del alquiler y otra rentabilidad del ahorro.
CASO PRÁCTICO · MADRID
Un piso de 350.000 € frente a un alquiler en Madrid
La compra requiere 70.000 € de entrada más impuestos y gastos. El alquiler equivalente parte de 1.450 € al mes.
- La compra debe sumar intereses, mantenimiento y costes de entrada y salida.
- El alquiler debe actualizarse y el capital inicial puede generar rentabilidad.
- A cinco años pesan mucho los gastos; a quince, la amortización y la revalorización.
Importante: No existe una respuesta universal: la estabilidad personal y el riesgo importan tanto como el resultado final.
Factores que alteran el precio o el gasto
La calculadora usa los datos que introduces, pero conviene revisar también:
- El plazo.
- La revalorización.
- Los gastos.
- El alquiler y la inversión alternativa.
- Las condiciones bancarias, los impuestos y los cambios en tus ingresos.
Consejos para ahorrar
1. Compara viviendas equivalentes
Compara dos viviendas realmente equivalentes por zona, tamaño y estado.
2. Incluye todos los gastos
Incluye comunidad, IBI, mantenimiento, seguro y coste de vender.
3. Prueba varios horizontes
Prueba horizontes de 5, 10 y 15 años: el tiempo cambia por completo el resultado.
Preguntas frecuentes sobre ¿comprar o alquilar?
¿A partir de cuántos años suele compensar comprar?
No hay un plazo fijo. Depende de impuestos, financiación, alquiler equivalente, evolución de precios y costes de vender; calcula varios horizontes.
¿Debo incluir el dinero de la entrada?
Sí. Es capital inmovilizado y tiene coste de oportunidad, aunque al vender puede recuperarse parcialmente mediante el patrimonio acumulado.
¿Cómo trato la subida del alquiler?
Usa una tasa prudente y prueba valores menores y mayores. La actualización real depende del contrato y de la normativa vigente.
¿La vivienda siempre gana valor con la inflación?
No. Su evolución depende de ubicación, estado, demanda, tipos y ciclo; además hay costes que reducen la rentabilidad neta.
CRITERIO PROFESIONAL
La decisión depende del tiempo y del coste de cambiar de vivienda
Comprar transforma parte de la cuota en patrimonio, pero también inmoviliza entrada y soporta impuestos, intereses, mantenimiento y costes de salida. Alquilar ofrece flexibilidad y permite invertir el capital no utilizado. Comparar solo cuota frente a renta deja fuera casi todo lo importante.
El horizonte temporal suele dominar el resultado: los gastos iniciales se reparten entre más años cuando la vivienda se mantiene. También hay que modelar incrementos de alquiler, apreciación o caída de la vivienda y rentabilidad alternativa sin presentar ninguno como seguro.
Errores que cambian el resultado
Tratar toda la cuota como ahorro
La parte de intereses y algunos productos vinculados son coste; solo la amortización aumenta el patrimonio.
Dar por garantizada la revalorización
El precio puede subir, estancarse o caer, y vender implica tiempo, impuestos y gastos.
Ignorar el coste de oportunidad
La entrada podría permanecer invertida o líquida; su rentabilidad esperada debe compararse con prudencia y después de impuestos.
Cómo tomar una decisión con esta cifra
Repite el análisis con tres horizontes y escenarios conservadores. Si el resultado cambia con una variación pequeña, la decisión no es puramente financiera: estabilidad laboral, necesidad de movilidad, tamaño futuro del hogar y tolerancia al riesgo merecen el mismo peso.
Fuentes técnicas consultadas
- Estadísticas de vivienda — Ministerio de Vivienda
- Ley de Arrendamientos Urbanos — BOE
- Ley de crédito inmobiliario — BOE
Fuentes revisadas el 5 de septiembre de 2026; comprueba siempre la versión vigente.
Cómo hemos preparado esta guía
El ejemplo utiliza fórmulas verificables y un escenario doméstico plausible en Madrid. Los importes del ejemplo son orientativos y no constituyen una cotización. Contrasta su vigencia con las fuentes enlazadas y sustituye los supuestos por tus medidas, facturas y presupuestos.
Fuentes y referencias
Contenido elaborado y revisado por CasaCalcula. Resultado informativo: confirma normativa, precios y requisitos técnicos antes de contratar o comprar.