Tres métricas distintas
- Bruta: alquiler anual dividido entre precio.
- Neta operativa: ingreso efectivo menos gastos, dividido entre coste total.
- Sobre efectivo: flujo tras deuda dividido entre el dinero aportado.
FINANZAS · INVERSIÓN INMOBILIARIA
Bruta · Neta · EfectivoRentabilidad de una vivienda en alquiler
Separa rentabilidad bruta, rendimiento operativo y flujo después de la hipoteca para no mezclar conceptos.
INGRESOS, GASTOS Y DEUDA
La rentabilidad completa
La rentabilidad neta no incluye IRPF, revalorización ni costes de venta. La cuota hipotecaria sí afecta al flujo de caja, pero no al rendimiento operativo del inmueble.
Los precios iniciales son supuestos editables para hacer una estimación, no ofertas ni tarifas garantizadas. Usa el precio de tu proveedor y comprueba si incluye IVA, transporte, preparación y mano de obra.
Evita resultados demasiado optimistas
Incluye meses vacíos, mantenimiento, seguros y comunidad. Para impuestos personales necesitarías un cálculo fiscal separado.
GUÍA PRÁCTICA
Antes de empezar
Una renta mensual atractiva puede esconder comunidad, seguros, reparaciones y meses sin inquilino.
La rentabilidad bruta sirve para filtrar anuncios; la neta sirve para decidir.
La calculadora distingue retorno del inmueble y flujo de caja cuando existe financiación.
Revisado por CasaCalculaActualizado: 5 de septiembre de 2026
Cómo utilizar esta calculadora con criterio profesional
Paso 1: Calcula el capital total invertido
Suma precio, impuestos, gastos y reforma inicial, no solo el importe anunciado.
Paso 2: Estima ingresos cobrables
Aplica una vacancia prudente y separa rentas de otros importes que no sean ingreso del propietario.
Paso 3: Resta gastos recurrentes y reservas
Incluye comunidad, IBI, seguro, gestión, mantenimiento e importes para futuras reposiciones.
Paso 4: Analiza financiación por separado
Compara rentabilidad del activo antes de deuda y flujo de caja después de cuotas e intereses.
CASO PRÁCTICO · MADRID
Piso de 250.000 € alquilado en Madrid
Se alquila por 1.500 € al mes y suponemos medio mes vacío más 4.250 € anuales de gastos.
- Ingreso efectivo: 1.500 € × 11,5 = 17.250 €.
- Ingreso neto antes de financiación: 17.250 € − 4.250 € = 13.000 €.
- Rentabilidad neta sobre el precio: 13.000 € ÷ 250.000 € = 5,2%.
Importante: Faltan fiscalidad, costes de compra y posibles reformas; introdúcelos para una comparación completa.
Factores que alteran el precio o el gasto
La calculadora usa los datos que introduces, pero conviene revisar también:
- La vacancia.
- Los gastos.
- El mantenimiento.
- Los impuestos y la financiación.
- Las condiciones bancarias, los impuestos y los cambios en tus ingresos.
Consejos para ahorrar
1. Usa ingresos realistas
Calcula con once o once meses y medio de ocupación, no con doce perfectos.
2. Incluye meses vacíos
Incluye una reserva anual de mantenimiento aunque ese año no haya averías.
3. Separa rentabilidad y revalorización
Separa la revalorización esperada del alquiler: son fuentes de retorno distintas.
Preguntas frecuentes sobre rentabilidad de una vivienda en alquiler
¿Cómo se calcula la rentabilidad bruta del alquiler?
Renta anual dividida entre precio o capital considerado, multiplicada por cien. No descuenta gastos ni vacancia.
¿Qué gastos debo restar para obtener rentabilidad neta?
Incluye al menos comunidad no repercutida, IBI, seguro, mantenimiento, gestión, vacancia y gastos de compra distribuidos según tu análisis.
¿Debo incluir la hipoteca?
Para medir el activo, calcúlalo antes de financiación; para conocer tu flujo de caja y retorno sobre capital propio, añade intereses, cuotas y entrada.
¿Cómo afecta la normativa del alquiler?
Puede influir en actualización, duración, fianza, gastos y recuperación del inmueble. Consulta la norma vigente y las reglas autonómicas aplicables.
CRITERIO PROFESIONAL
La rentabilidad bruta describe el anuncio; la neta describe el negocio
Dividir renta anual entre precio de compra es útil para filtrar, pero no mide el dinero que queda. Comunidad, IBI, seguro, mantenimiento, periodos vacíos, gestión, impagos, impuestos y reposiciones reducen el rendimiento; los gastos de compra aumentan el capital realmente invertido.
Si existe hipoteca, conviene separar rentabilidad del inmueble y rentabilidad sobre fondos propios. El apalancamiento puede aumentar el retorno del capital, pero también las pérdidas, la falta de liquidez y la sensibilidad a tipos y vacancia.
Errores que cambian el resultado
Usar doce mensualidades ocupadas
Reserva vacancia y retrasos de cobro según el mercado y perfil de arrendamiento, sin dar por segura la ocupación total.
Excluir reposiciones grandes
Electrodomésticos, pintura, caldera y mobiliario no ocurren cada año, pero deben provisionarse durante su vida útil.
Confundir flujo de caja con beneficio
La amortización de principal reduce caja pero aumenta patrimonio; impuestos y depreciación contable siguen reglas distintas.
Cómo tomar una decisión con esta cifra
Calcula rentabilidad bruta, neta antes de financiación y flujo de caja después de deuda. Somete el escenario a uno o dos meses sin renta, una reparación relevante y un interés superior. Si deja de ser viable con cambios pequeños, el margen de seguridad es escaso.
Fuentes técnicas consultadas
Fuentes revisadas el 5 de septiembre de 2026; comprueba siempre la versión vigente.
Cómo hemos preparado esta guía
El ejemplo utiliza fórmulas verificables y un escenario doméstico plausible en Madrid. Los importes del ejemplo son orientativos y no constituyen una cotización. Contrasta su vigencia con las fuentes enlazadas y sustituye los supuestos por tus medidas, facturas y presupuestos.
Contenido elaborado y revisado por CasaCalcula. Resultado informativo: confirma normativa, precios y requisitos técnicos antes de contratar o comprar.